您的位置: 澳门金沙网上赌场资讯>2018-2019上海住房租赁行业白皮书
输入您的找房需求,10秒找到理想房源
期望城市:
期望区域:
期望户型:
购房目的:不限
期望预算:不限
手机号码:

立即找房

2018-2019上海住房租赁行业白皮书

来源:吉屋网   发布时间:2018-11-07

一、上海市住房租赁市场背景及概况


上海市有着近2450万人口,其中950万为非户籍人口。非户籍人口中,租赁人口应在600万人以上,加上户籍人口中的租赁人群,目前上海市租赁人口约1047万人。与此同时,上海市散户供应的租赁住房在220万套以上,平均户型面积84平方米,机构部分的供应量约在55万间,剩余不可追溯的部分没有权威数据可以佐证。


根据主要年份社会经济主要指标(2015)统计,上海市户均约2.7人。以此为依据,220万套住房约可以满足594万租赁人群的居住需求,再者,55万间的机构供应量可以满足55万人的居住需求。静态来看,上海市租赁住房市场基本处于供需均衡的状态。动态来看,中介市场的挂盘套数长期处于4万套以上,每周新增、撤销的房源数量大致相等在一万间左右,动态供应同样均衡。


上海市住房租赁市场成交及供应现状

相较于租金价格,上海市住房租赁市场中的成交量、供应量等因素几乎没有统一完整的统计口径和持续跟踪的数据来源。因此,为了勾勒上海市住房租赁市场的供应、成交现状,我们通过以下几个维度进行推衍:


 测算数据 – 582万间租赁需求

测算数据依据租赁人口总量和部分容易统计的机构数据倒推其余供应体量。


 截面数据 – 221万套成交套数

截面数据无法反应数据随着时间的波动情况,仅反映2017年末,上海市住房租赁状况的累计成交量。


 短期中介数据 – 长期处于4万套以上挂牌供应

短期波动数据由同策研究院监测,主要涵盖上海市住房租赁市场上五大中介的挂牌及撤销数据。


上海市租赁市场平均租金价格走势及波动

数据主要来自于三个渠道——1)上海市租赁办公室持续公布的价格指数 – 上海房屋租赁指数;2)中原地产持续追踪的价格指数 – 上海二手住宅租金指数;3)中国房地产协会主办的中国房价行情网,定期报告的二手住房租金价格 – 上海市住房出租单位租金价格:


长期观察租金走势,数据显示2016年3月之前,三个统计口径的租金水平基本一致,趋势平稳上涨。2016年3月 – 2017年3月,尽管不同指标之间数据略有差别,但是租金整体向下的趋势一致。2017年4月之后,三个维度的指标走势出现了分化,更加市场化的单位租金价格指标呈现了明显上扬,其他指数类指标的上涨趋势较为落后。

 

然而,相较于住房交易市场,租赁市场中的交易频次较高,短期内价格波动较大,并不存在明显的长期上涨趋势,因此结合环比数据,分析上海市租金价格的短期波动。上海市租赁办公室所公布的租赁指数对于短期变化趋势不敏感,另外两个维度的数据可以较好的捕捉租金价格的变动。

二、上海市散户租赁市场分析


从总供应层面上来说,上海市散户租赁市场房源供应总体量较为稳定,保持在4万个供应单位左右;出租方式上,按套整租的数量多于按间分租;户型上,按套整租的房源供应以2室为主,按间分租的房源供应以3室和4室为主。


而在区县板块供应层面,中心城区以整租房源为供应主力,而城市外围区域以按间分租为主;板块房源供应总量与房源供应波动成正相关,其中波动较大的板块大多隶属新城区。


16个区县中,按间分租的单位坪效均远高于按套整租的单位坪效;板块租金价格波动与租金价格高低、城市板块及供应量并无显著联系;不同户型租金价格上,结合供应房源户型特征,供应的主力房源户型对应价格中位数最高的三个区县都集中在中心城区。上海市9月住房出租单位面积租金价格为76.72元/平方米/月。


本章在简要介绍散户租赁市场概括后,重点分析散户市场的供应和租金价格情况。但是,由于大量散户间的租赁交易隐蔽且难以监管,本章主要通过搜集各大中介机构的公开数据进行分析研究,描绘上海市住房租赁散户市场的现状与特征。


不同区县散户市场供应情况

上海市16个区县中,按间提供的分租房源总数为14697间,按套提供的整租房源为28099套。除宝山、嘉定、奉贤及金山按间分租的数量大于按套整租的数量外,其余区县均为按套整租的数量多于按间出租的数量,其中,长宁、静安、杨浦及虹口的整套提供数量超出按间提供数量10倍之余。


不同板块散户市场供应情况

在上海市划分的115个板块中,供应量相对较大(超出测算特定供应量)的板块有18个,分别为:花木、嘉定主城区、徐家汇、莘庄、金桥、古美罗阳、北蔡、陆家嘴滨江、洋泾、周康、三林、大场、罗店、七宝、九亭、金虹桥浦江、杨行。其中,花木的平均供应量最多,约为1607个供应单位。


不同区县单位面积租金价格情况

上海市16个区县中,按间提供的分租房源单位面积租金价格平均值为154.56元/平方米/月,按套提供的整租房源单位面积租金价格平均值为75.31元/平方米/月。按间分租的单位坪效远高于按套整租的单位坪效。


不同板块单位面积租金价格情况

上海市九月住房出租单位面积租金价格为76.72元/平方米/月。截至2018年9月30日,在上海市115个板块中,租赁住房单位面积租金价格高于上海市9月平均租金的板块有81个,占比70.43%,集中于中心城区,其中最高的板块为黄浦淮海中路,价格为165元/平方米/月。低租金区域分布于上海远郊,单位租金低至15元/平方米/月(金山枫泾)。


不同户型价格中位数情况

不同户型价格中位数较单位面积租金价格更直观的说明了上海市散户市场各类房型的租金价格水平。从边际变化的角度来看,上海散户市场按套整租供应的房源中2室价格中位数边际效应明显,即从1室变成2室,套均价格是下降的,这可能与散户市场按套整租供应的房源以2室为主有关。其他户型的边际变化并没有呈现出明显的效应。

三、上海市长租公寓市场分析

供应层面,目前上海长租公寓总体量约55万间,其中样本中TOP12集中式长租公寓约230家门店,7万间房源。

价格层面,服务式公寓、白领公寓以及蓝领公寓的租金价格相较于上海市住房租赁市场的平均价格来看。

租客画像方面,年轻租客是目前上海市长租公寓的最主要客群,20-30岁的年轻租客多达半数以上,且多为高学历者,从事金融业、咨询业、服务业等。


上海长租公寓市场供应分析

目前,白领公寓是长租公寓市场上的主流产品,品牌较多,体量较大。相较而言,根据第一太平戴维斯所公布的上海第二季度住宅租赁市场季报简报,服务式公寓总体量约6666套。主要点状分布在中心城区、大虹桥板块以及西郊等区域,市场份额较小。而上海市蓝领公寓知名品牌也较少(约三四个),体量也较小。


上海长租公寓价格分析-服务式公寓

按照第一太平戴维斯所公布的上海第二季度住宅租赁市场季报简报,上海服务式公寓租金价格约235.1元/平方米/月,是各类型住宅租赁租金之首。


从区域板块的角度来看,除了徐家汇、人民广场等中心城区核心板块外,浦东新区的服务式公寓租金价格也普遍较高,这与近些年来浦东新区的快速发展有关。


上海长租公寓租客分析-基本画像

上海长租公寓租客的最基本画像包括年龄、性别、学历以及所从事的职业等方面的刻画。另外,从收入与租金、换房需求、住房结构等都做了刻画。


以上为2018-2019上海住房租赁行业白皮书的全部内容,仅供读者阅读参考。



查看楼盘信息> 推荐楼盘
博聚网